Louer un logement vide génère des revenus fonciers soumis à l’impôt. Deux régimes existent : le micro-foncier (simple, forfaitaire) et le régime réel (plus technique, mais souvent plus avantageux si vous avez des charges). Le bon choix peut réduire significativement votre imposition.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, gestion, etc.).
Seuls 70 % de vos loyers sont alors imposés, au barème progressif, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 % (taux en vigueur depuis 2026).
Le régime réel
Le régime réel s’applique soit automatiquement (au-delà de 15 000 € de loyers bruts), soit sur option volontaire (engagement de 3 ans minimum). Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles :
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors agrandissement) ;
- Taxe foncière (hors ordures ménagères) ;
- Intérêts d’emprunt et frais de dossier ;
- Primes d’assurance (PNO, GLI, etc.) ;
- Frais de gestion et honoraires de syndic ;
- Provisions pour charges de copropriété.
Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. Il est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. L’excédent éventuel est reportable sur les 10 années suivantes, uniquement sur des revenus fonciers.
Exemple comparatif
Martin possède un appartement locatif qu’il loue 700 € par mois, soit 8 400 € de loyers bruts annuels. Il a payé 1 200 € de taxe foncière, 600 € d’assurance et de gestion, et 2 500 € de travaux de rénovation dans l’année. Il rembourse aussi 1 800 € d’intérêts d’emprunt.
Option 1 – Micro-foncier :
Revenu imposable = 8 400 × 0,70 = 5 880 €.
Option 2 – Régime réel :
Charges totales : 1 200 + 600 + 2 500 + 1 800 = 6 100 €.
Revenu foncier imposable = 8 400 − 6 100 = 2 300 €.
Dans cet exemple, le régime réel divise le revenu imposable par 2,5. Dans la tranche à 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, l’économie d’impôt atteint environ 1 740 € par an.
Quand le micro-foncier est-il plus intéressant ?
- Si vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers.
- Si vous ne voulez pas passer de temps sur la comptabilité ni conserver de justificatifs.
- Si le logement est neuf ou récemment rénové (peu de travaux à prévoir).
Quand le régime réel est-il à privilégier ?
- Si vous avez un emprunt en cours avec des intérêts conséquents.
- Si vous prévoyez des travaux importants (rénovation énergétique, ravalement, réfection).
- Si vos charges courantes (copropriété, assurance, gestion) sont élevées.
Comment faire le choix ?
Estimez la somme de toutes vos charges sur l’année. Si elle dépasse 30 % des loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. Au-dessous, restez au micro-foncier.
L’option pour le régime réel doit être cochée sur la déclaration n° 2044, jointe au formulaire 2042. Elle vous engage pour 3 ans minimum. Prévoyez donc la charge sur cette durée avant d’opter.
Et la location meublée ?
La location meublée relève d’un régime différent (BIC, micro-BIC ou LMNP réel), souvent plus avantageux fiscalement. Elle ne s’inscrit pas dans les revenus fonciers et suit ses propres règles de déclaration.
En résumé
Le micro-foncier est la solution simple et automatique pour les petits bailleurs avec peu de charges. Le régime réel, plus exigeant, permet de déduire la totalité des dépenses et de créer du déficit foncier pour alléger l’impôt global. Une simulation annuelle est indispensable, surtout avant de gros travaux.
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