Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que son prix d’acquisition, vous réalisez une plus-value. Celle-ci est en principe imposée, mais de nombreuses exonérations existent, à commencer par celle de la résidence principale. Décryptage des règles à connaître avant de vendre.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Elle s’applique aux ventes de logements, de terrains, de parts de SCPI ou de SCI à l’impôt sur le revenu.
Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte notarié, diminué des frais liés à la vente (diagnostics obligatoires, frais d’agence si à la charge du vendeur).
Le prix d’acquisition est celui payé lors de l’achat, majoré :
- des frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels justifiés) ;
- des travaux effectués (forfait de 15 % après 5 ans de détention, ou frais réels justifiés par factures d’entreprises).
L’exonération principale : la résidence principale
La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value. C’est l’exonération la plus fréquente et la plus importante.
Pour en bénéficier, le logement doit être votre résidence effective et habituelle au jour de la vente. Un délai de tolérance d’environ un an est admis si le logement a été mis en vente avant déménagement.
Les autres cas d’exonération
- Première cession d’un autre bien : exonération possible si le produit de la vente est réinvesti dans l’achat ou la construction de la résidence principale, dans un délai de 24 mois.
- Vente inférieure à 15 000 €.
- Retraités ou invalides aux revenus modestes (sous conditions de revenu fiscal de référence).
- Détention longue : exonération progressive jusqu’à totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les abattements pour durée de détention
Si aucune exonération ne s’applique, la plus-value bénéficie d’abattements progressifs selon la durée de détention :
- Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e → exonération totale à 22 ans.
- Pour les prélèvements sociaux (18,6 % depuis 2026) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an → exonération totale à 30 ans.
Exemple de calcul
Catherine vend en 2025 un appartement qu’elle a acheté 150 000 € en 2010. Elle le vend 230 000 €. Elle n’a pas de factures de travaux mais le forfait de 15 % s’applique (détention > 5 ans).
- Prix d’acquisition majoré : 150 000 + (150 000 × 7,5 %) + (150 000 × 15 %) = 183 750 €.
- Plus-value brute : 230 000 − 183 750 = 46 250 €.
Durée de détention : 15 ans. Abattements :
- Pour l’IR : 10 années × 6 % = 60 %, donc plus-value imposable = 46 250 × 40 % = 18 500 € → impôt de 19 % = 3 515 €.
- Pour les prélèvements sociaux : 10 années × 1,65 % = 16,5 %, donc base = 46 250 × 83,5 % = 38 619 € → 18,6 % = 7 183 €.
Total à payer : environ 10 698 €.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Si la plus-value imposable après abattements dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute. Cette taxe concerne surtout les ventes d’immeubles de valeur importante détenus entre 6 et 22 ans.
Comment ça se passe lors de la vente ?
Le notaire calcule la plus-value, prélève l’impôt et les prélèvements sociaux directement sur le prix de vente, et les reverse à l’administration. Vous n’avez rien à déclarer dans votre propre déclaration annuelle, sauf la plus-value elle-même en case 3VZ (pour information, elle n’entraîne pas de double imposition).
En résumé
La plus-value immobilière peut représenter une facture fiscale élevée, mais les exonérations et abattements sont nombreux. Pour une résidence principale, elle est nulle. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la durée de détention est l’élément clé : au-delà de 30 ans, vous ne payez plus rien.
👉 Avant de vendre un bien, simulez l’impact global sur votre impôt pour éviter les mauvaises surprises.